Los porcentuales de topes trimestrales y anuales se mantienen. De qué manera quedarían los valores de las Zonas Inmobiliarias, desde las periféricas hasta las del micro y macro centro. Los costos del metro cuadrado por cada área, una de las claves.
Junto con el Mensaje de Presupuesto Municipal 2026, el municipio capitalino remitió al Concejo de Santa Fe el proyecto de actualización de la Ordenanza Tributaria Anual (Mensaje N° 35) para el próximo año. En esta norma se proyectan las subas en las tasas, derechos, obligaciones y actuaciones administrativas para los contribuyentes santafesinos.
Con relación a la Tasa General de Inmuebles (TGI), hay varios y complejos parámetros que inciden en cada actualización anual. Como informó oportunamente este diario, la TGI es, dentro del Presupuesto, uno de los recursos tributarios más importantes para las arcas municipales.
El gobierno local proyecta en la ordenanza “madre” que, por Derecho de Registro y Inspección (Drei), se estima recaudar el 31,87% del total presupuestario ($69.585.224.341); y por TGI el 9,13% ($19.934.389.225), sobre el total. La recaudación sólo por esos dos impuestos municipales representan el 41% de los ingresos genuinos.
Los parámetros mínimos
En el cálculo del costo de la TGI inciden factores como el avalúo fiscal municipal y los sectores de la ciudad capital con más o menos acceso a servicios básicos, divididas en las denominadas Zonas Inmobiliarias (ZI); el valor del metro cuadrado del terreno y el de edificación, entre otros.
La Tributaria 2026 estipula, como primera medida, un porcentaje del Salario Mínimo Vital y Móvil (SMVM), que hoy es de $322.200 mensuales, para el pago mínimo de dicha tasa -porcentual bajo el cual ningún el contribuyente debe dejar de abonar- para las 43 Zonas Inmobiliarias en que se divide la capital. Los dos mensajes ya ingresaron al Concejo este jueves.
Así, para los inmuebles ubicados en las Zonas Inmobiliarias que abarcan barrios Centenario, Varadero Sarsotti, Villa del Parque y todo el Norte (San Agustín, Loyola, Yapeyú, Cnel. Dorrego, Las Lomas, Santa Marta, Cabaña Leiva; El Pozo, Vuelta del Paraguayo, etcétera) el pago mínimo será del 1,75% del SMVM vigente en el mes de emisión trimestral que corresponda.
A título orientativo, se denominará a éste como el “SECTOR A”. Todas las Zonas Inmobiliarias pueden verse en el mapa que acompaña esta nota.
Para aquellos inmuebles ubicados en las Zonas Inmobiliarias que abarcan barrios a a J. J. Paso, barrios Roma, Gral. Alvear, Fomento 9 de julio y Sargento Cabral -etcétera-, el valor mínimo de la TGI corresponde al 2% del SMVM vigente en el mes de emisión trimestral que corresponda. Es, para mejor comprensión, el “SECTOR B”.
Asimismo, para los inmuebles ubicados en las Zonas Inmobiliarias correspondientes a barrio Sur, San Martín, Constituyentes, Candioti Norte y Sur, Av. Gob. Freyre, Guadalupe y Colastiné, el costo mínimo de la TGI equivaldrá al 2,25% del SMVM en el mes de emisión trimestral que corresponda (“SECTOR C”).
Finalmente, para aquellos inmuebles que están en las Zonas Inmobiliarias tales como Bv. Gálvez y Pellegrini, área del Puerto, Siete Jefes y Peatonal San Martín, el valor mínimo será equivalente al 2,50% de SMVM vigente en el mes de emisión trimestral que corresponda (“SECTOR D”).
Como se ve, el porcentaje de abono mínimo aumenta a medida que la ZI tiene mayores servicios, más conectividad de transporte público, y cuyos valores por metro cuadrado son mayores (áreas céntricas, portuaria y entre bulevares, entre otras).
Metro cuadrado
El otro elemento de incidencia en la fórmula de la TGI es el Valor del Terreno (VT), es decir, el costo de los metros cuadrados de superficie de cada unidad catastral que son requeridos para la determinación, justamente, del VT, y que son obtenidos del Servicio de Catastro Municipal.
Así, en la Tributaria 2026 se proyecta una actualización del costo del metro cuadrado de superficie de cada unidad catastral -para todas las Zonas Inmobiliarias de Santa Fe capital-, que rondaría en promedio el 21%.
Este porcentaje a primera vista parece una buena noticia, ya que es considerablemente menor que el de la actual Ordenanza Tributaria Anual (vigente), donde los incrementos son de entre un 60% y 63% (comparados con los valores del 2024”.
Topes trimestrales y anuales
Hay otro elemento importante: los topes de aumento de la TGI trimestrales y los topes anuales. Son los elementos porcentuales que limitan la fórmula de actualización de la Tasa: el municipio no puede subir la TGI en las Zonas Inmobiliarias -que a continuación se describen- más de los topes fijados cada tres meses y cada doce.
Así, para el “SECTOR A” (Oeste, Norte, parte de los barrios costeros), el tope trimestral sería el más bajo: del 8% del tributo liquidado en la emisión trimestral inmediata anterior. En los barrios de este sector, cabe aclarar, no se aplican los topes anuales.
Por otro lado, en el “SECTOR B” (Roma, Fomento 9 de Julio, Gral. Alvear y Sargento Cabral, entre otros), el tope trimestral es del 45% del tributo liquidado en la emisión trimestral inmediatamente anterior. Y el tope anual para esta área es de 146%.
Para el “SECTOR C” -barrios Sur, San Martín, Constituyentes, Candioti Norte y Sur, Av. Gob. Freyre y Colastiné-, el tope trimestral es del 51% del tributo liquidado en la emisión trimestral inmediata anterior. Y el tope anual, de 160%.
Por último, en la zona más cara y con más calidad en los servicios (“SECTOR D”), como Bv. Gálvez-Pellegrini, Puerto, Siete Jefes y Peatonal San Martín, en tope trimestral es del 60% del tributo liquidado en la emisión trimestral inmediata anterior. El tope por año, de 190%
